“Investasi terbaik adalah investasi yang mampu membaca perubahan zaman.”
Program pemerintah yang menawarkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan cicilan sekitar Rp500 ribu per bulan, tenor hingga 40 tahun, dan bunga tetap menjadi angin segar bagi masyarakat yang selama ini kesulitan memiliki rumah. Bagi keluarga berpenghasilan rendah, kebijakan ini membuka peluang untuk beralih dari status penyewa menjadi pemilik rumah.
Namun, di balik optimisme tersebut, muncul pertanyaan yang mulai ramai diperbincangkan oleh para investor properti.
Jika masyarakat semakin mudah membeli rumah sendiri, apakah bisnis rumah kontrakan di kawasan perumahan masih mampu menghasilkan keuntungan seperti dulu?
Pertanyaan ini layak dibahas secara objektif. Sebab, dunia properti selalu bergerak mengikuti perubahan ekonomi, kebijakan pemerintah, dan perilaku masyarakat.
Rumah Kontrakan Selama Ini Menjadi Mesin Pendapatan
Selama bertahun-tahun, rumah kontrakan menjadi salah satu bentuk investasi favorit masyarakat Indonesia.
Tidak sedikit orang membeli satu, dua, bahkan puluhan unit rumah di perumahan dengan tujuan disewakan. Harapannya sederhana, yakni memperoleh dua keuntungan sekaligus.
Pertama, mendapatkan pemasukan rutin setiap bulan dari uang sewa.
Kedua, menikmati kenaikan nilai tanah dan bangunan yang umumnya meningkat dalam jangka panjang.
Banyak investor bahkan menjadikan rumah kontrakan sebagai sumber pendapatan pasif setelah memasuki masa pensiun.
Model investasi ini berkembang pesat di sekitar kawasan industri, perkantoran, kampus, rumah sakit, hingga daerah penyangga kota-kota besar seperti Jabodetabek.
Hadirnya KPR Murah Berpotensi Mengubah Perilaku Masyarakat
Kini situasinya mulai berubah.
Jika sebelumnya seseorang harus menyewa rumah karena belum mampu membeli, program KPR dengan cicilan sekitar Rp500 ribu per bulan membuat pilihan tersebut menjadi berbeda.
Mari kita lihat ilustrasi sederhana.
Di beberapa daerah, biaya kontrakan rumah sederhana berkisar antara Rp700 ribu hingga Rp1,5 juta per bulan.
Apabila cicilan KPR berada di kisaran Rp500 ribu per bulan, sebagian masyarakat tentu mulai berpikir,
“Mengapa terus membayar kontrakan kalau dengan cicilan yang hampir sama saya bisa memiliki rumah sendiri?”
Secara psikologis, memiliki rumah sendiri memberikan rasa aman, kebanggaan, sekaligus menjadi aset keluarga.
Inilah yang diperkirakan akan mengubah sebagian pasar penyewa menjadi pembeli rumah.
Apakah Artinya Rumah Kontrakan Akan Sepi?
Belum tentu.
Inilah kesalahan yang sering muncul ketika melihat sebuah kebijakan secara sederhana.
Tidak semua orang langsung bisa memperoleh fasilitas KPR.
Masih ada berbagai persyaratan yang harus dipenuhi, seperti memiliki penghasilan yang memenuhi ketentuan, lolos pemeriksaan riwayat kredit, memenuhi syarat administrasi, dan mengikuti ketentuan program yang berlaku.
Selain itu, tidak semua orang ingin langsung membeli rumah.
Masih banyak kelompok masyarakat yang lebih memilih menyewa karena alasan tertentu.
Misalnya pekerja kontrak yang sewaktu-waktu bisa dipindahkan ke kota lain, mahasiswa, pasangan muda yang masih mencari lokasi tempat tinggal yang sesuai, hingga pekerja proyek yang hanya tinggal sementara.
Kelompok inilah yang tetap menjadi pasar utama bisnis rumah kontrakan.
Yang Berubah Bukan Pasarnya, Melainkan Persaingannya
Jika program KPR murah berjalan secara luas, kemungkinan besar bisnis rumah kontrakan tidak akan hilang.
Yang berubah justru tingkat persaingan.
Pemilik rumah kontrakan tidak lagi cukup hanya memiliki bangunan kosong.
Mereka harus mulai memikirkan kualitas layanan.
Rumah yang bersih, terawat, memiliki ventilasi yang baik, dekat fasilitas umum, mudah dijangkau transportasi, serta lingkungan yang aman akan lebih diminati dibanding rumah yang hanya mengandalkan harga murah.
Di era sekarang, penyewa juga mempertimbangkan akses internet, area parkir, keamanan lingkungan, hingga kedekatan dengan sekolah atau tempat kerja.
Dengan kata lain, bisnis kontrakan mulai bergeser dari sekadar menyewakan bangunan menjadi memberikan kenyamanan bagi penghuni.
Keuntungan Tidak Lagi Datang Secara Otomatis
Dulu, banyak investor membeli rumah dengan keyakinan bahwa rumah pasti akan terisi penyewa.
Kini kondisi tersebut mulai berubah.
Investor harus menghitung lebih teliti.
Jika rumah kosong selama beberapa bulan, maka biaya perawatan, pajak, listrik, keamanan, bahkan cicilan rumah tetap harus dibayar.
Karena itu, keuntungan tidak lagi ditentukan oleh jumlah rumah yang dimiliki, melainkan oleh kemampuan mengelola investasi secara profesional.
Mereka yang melakukan riset lokasi, memahami kebutuhan pasar, menjaga kualitas bangunan, dan memberikan pelayanan yang baik memiliki peluang lebih besar memperoleh keuntungan dibanding investor yang hanya berharap harga properti terus naik.
Masihkah Pengusaha Rumah Kontrakan Bisa Meraup Untung?
Jawabannya adalah masih bisa, tetapi dengan pendekatan yang berbeda.
Rumah kontrakan tetap dibutuhkan karena mobilitas masyarakat Indonesia masih sangat tinggi.
Pekerja dari luar daerah, pegawai yang baru dimutasi, mahasiswa, keluarga muda, hingga pekerja informal tetap memerlukan tempat tinggal sementara.
Selain itu, pertumbuhan kawasan industri dan pusat ekonomi baru juga akan terus menciptakan kebutuhan akan rumah sewa.
Namun, investor tidak bisa lagi mengandalkan pola lama.
Strategi investasi harus lebih matang, mulai dari pemilihan lokasi, kualitas bangunan, hingga pelayanan kepada penyewa.
KPR Murah Bukan Musuh Investor Properti
Menariknya, program KPR murah juga dapat membuka peluang baru.
Semakin banyak masyarakat memiliki rumah berarti kawasan perumahan akan semakin hidup.
Ketika lingkungan berkembang, fasilitas umum bertambah, akses jalan membaik, dan aktivitas ekonomi meningkat, nilai properti di kawasan tersebut juga berpotensi ikut naik.
Artinya, investor yang memilih lokasi dengan prospek pertumbuhan tetap memiliki peluang memperoleh keuntungan jangka panjang.
Dengan kata lain, KPR murah tidak selalu menjadi ancaman bagi bisnis kontrakan.
Sebaliknya, kebijakan tersebut dapat menjadi pendorong berkembangnya kawasan hunian baru yang pada akhirnya menciptakan peluang investasi baru.
Penutup
Program KPR sekitar Rp500 ribu per bulan dengan tenor hingga 40 tahun merupakan langkah yang dapat memperluas akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah. Jika terealisasi dengan baik, lebih banyak keluarga Indonesia berkesempatan memiliki hunian sendiri.
Bagi pengusaha rumah kontrakan, kondisi ini memang menghadirkan tantangan baru. Sebagian penyewa berpotensi beralih menjadi pemilik rumah. Namun, kebutuhan akan rumah sewa tidak akan hilang begitu saja.
Pada akhirnya, keuntungan dalam bisnis kontrakan tidak lagi bergantung semata pada kepemilikan aset, melainkan pada kemampuan membaca perubahan pasar.
Di dunia investasi properti, bukan yang paling besar yang bertahan, melainkan mereka yang paling cepat beradaptasi. Bagi investor yang mampu menyesuaikan strategi dengan kebutuhan masyarakat, peluang untuk tetap meraup keuntungan masih terbuka lebar.
Darustation berpendapat bahwa kebijakan perumahan yang baik seharusnya tidak dipandang sebagai ancaman bagi investor maupun penyewa. Sebaliknya, kebijakan tersebut perlu menjadi momentum untuk menciptakan ekosistem hunian yang lebih sehat, di mana masyarakat memiliki lebih banyak pilihan: membeli rumah jika mampu, atau menyewa rumah yang layak jika memang itu yang paling sesuai dengan kondisi dan kebutuhannya. (ds)
